Đơn giá xây nhà trọn gói theo m² — Bóc tách từng hạng mục, khóa cứng chi phí
Tra nhanh khoảng giá 4,8–7,9 triệu/m², hiểu đúng diện tích quy đổi và tự ước tính ngân sách — mọi báo giá chi tiết đều bóc tách từng hạng mục và khóa cứng trong hợp đồng, không phát sinh giữa chừng.
Thẩm định nội dung: Kts. Lê Anh Tùng — Ecohome
Khoảng ngân sách
4,8–7,9
triệu đồng / m² quy đổi
Mức tham khảo, chưa thay thế báo giá theo hồ sơ thiết kế và khảo sát hiện trạng.
Bảng đơn giá xây nhà trọn gói 2026
Đơn vị: triệu đồng/m² diện tích xây dựng quy đổi.
| Loại công trình | Khoảng giá | Điều kiện tham khảo |
|---|---|---|
| 01 Nhà phố 2–3 tầng | 4,8–5,9 triệu/m² | Hiện đại, không thang máy |
| 02 Nhà phố 3–4 tầng | 5,9–6,2 triệu/m² | Có thang máy / hoàn thiện khá |
| 03 Biệt thự hiện đại | 6,2–6,9 triệu/m² | 3–4 tầng, hoàn thiện cao cấp |
| 04 Biệt thự tân cổ điển | 6,9–7,9 triệu/m² | Nhiều chi tiết và phào chỉ |
Công cụ dự toán đơn giá xây nhà trọn gói sơ bộ
Nhập diện tích một sàn và số tầng; công cụ sẽ cộng thêm móng và mái.
Công thức: diện tích × (số tầng + hệ số móng + hệ số mái) × đơn giá. Chưa tính ban công, tầng hầm, sân, ép cọc đặc biệt, nội thất rời và điều kiện thi công khó.
Đọc cùng bản vẽ để hình dung công năng, cao độ và diện tích từng tầng.
Xem cách tính diện tíchHệ số diện tích tính đơn giá xây nhà trọn gói
Mỗi nhà thầu có thể có quy ước khác; hệ số cuối cùng phải ghi trong hợp đồng.
Ví dụ đã tính đủ móng và mái
Nhà 3 tầng × 60m², móng băng 50%, mái bê tông 50%
Diện tích quy đổi = 60 × (3 + 0,5 + 0,5) = 240m². Với đơn giá 4,8–5,9 triệu/m², ngân sách sơ bộ khoảng 1,152–1,416 tỷ đồng.
Đơn giá trọn gói gồm những gì?
Tỷ trọng chỉ để hình dung dòng tiền, không phải đơn giá tách riêng để nghiệm thu.
Thiết kế & hồ sơ
Trong góiKiến trúc, kết cấu, điện nước và hồ sơ thi công
Móng & kết cấu
40–50%Móng, cột, dầm, sàn, cầu thang và mái
Xây tô & điện nước
20–25%Tường, trát, chống thấm và hệ thống MEP âm
Hoàn thiện
25–35%Ốp lát, sơn, cửa, thiết bị điện và vệ sinh
Quản lý & bảo hành
Trong góiGiám sát, nghiệm thu, bàn giao và bảo hành
- Thiết kế và hồ sơ thi công
- Vật tư, nhân công, giám sát
- Thiết bị hoàn thiện theo phụ lục
- Nghiệm thu, bàn giao, bảo hành
- Nội thất rời và đồ điện tử
- Điều hòa, nhà thông minh
- Gia cố nền đất ngoài khảo sát
- Thay đổi thiết kế sau khi chốt
Bốn việc giúp hạn chế phát sinh khi xây nhà trọn gói
- 01
Khảo sát trước khi chốt giá
Kiểm tra nền đất, ngõ vận chuyển, công trình liền kề và đường điện nước hiện hữu.
- 02
Chốt thiết kế trước khi thi công
Thay đổi cầu thang, phòng hoặc mặt tiền giữa chừng thường kéo theo nhiều hạng mục khác.
- 03
Đính kèm bảng vật tư
Ghi rõ thương hiệu, mã sản phẩm, quy cách, số lượng và phương án thay thế tương đương.
- 04
Duyệt phát sinh bằng văn bản
Mọi thay đổi cần có khối lượng, đơn giá và xác nhận hai bên trước khi thực hiện.
Câu hỏi thường gặp về đơn giá xây nhà trọn gói
Đơn giá 4,8 triệu/m² có áp dụng cho mọi công trình không?
Không. Đây là mức khởi điểm tham khảo cho nhà phố 2–3 tầng, kiến trúc đơn giản và điều kiện thi công thuận lợi. Giá chính xác phụ thuộc hồ sơ thiết kế, nền đất, vị trí, quy mô và gói vật liệu.
Diện tích tính giá có phải diện tích trên sổ đỏ không?
Không. Chi phí thường tính theo diện tích xây dựng quy đổi, gồm diện tích các sàn cộng phần móng, mái, ban công, sân và tầng hầm theo hệ số tương ứng.
Đơn giá đã bao gồm nội thất rời chưa?
Chưa. Gói xây dựng thường bao gồm phần thô và hoàn thiện gắn liền với công trình. Bàn ghế, giường, sofa, tủ rời, điều hòa và thiết bị thông minh cần được liệt kê riêng trong báo giá.
Có thể chọn vật liệu khác tiêu chuẩn không?
Có. Chủ nhà có thể đổi thương hiệu hoặc dòng sản phẩm. Phần chênh lệch cần được báo trước và ghi thành phụ lục hợp đồng để kiểm soát phát sinh.
Kết quả từ công cụ dự toán có phải báo giá cuối cùng không?
Không. Kết quả chỉ giúp xác định khoảng ngân sách ban đầu. Báo giá hợp đồng cần dựa trên khảo sát hiện trạng, hồ sơ thiết kế, điều kiện thi công và bảng vật tư đã chốt.
Đừng chọn nhà thầu chỉ bằng đơn giá trên m².
Hãy so sánh cùng một phạm vi công việc, cùng tiêu chuẩn vật tư và cùng điều kiện bảo hành.