🌿 Ecohome Trung thực · Tận tâm · Sáng tạo · Biết ơn
Tự dự toán xây nhà gồm 2 phần tách biệt: (1) Dự toán thiết kế = Tổng DT sàn × Đơn giá thiết kế (110-290k/m² tuỳ phong cách). (2) Dự toán thi công — 3 hình thức Thô (3,3-3,8), Hoàn thiện (2,8-5,0), Trọn gói (4,8-7,9 tr/m²); tính sơ bộ bằng Móng 50% + Thân 100%/tầng + Tum 50% diện tích sàn.
Tự dự toán chi phí xây nhà là cách biết giá trước khi gặp nhà thầu: nhập diện tích sàn + số tầng để nhận ngay khoảng giá 4,8–7,9 triệu đ/m² (thi công) và 120.000–250.000 đ/m² (thiết kế) — xem kết quả ngay, không mất phí; bảng bóc tách 80–120 hạng mục gửi sau khảo sát tận nơi.
Kiểm duyệt bởi Kts. Lê Anh Tùng — Kiến trúc sư trưởng Ecohome.
Muốn ghi lại ngân sách và các việc cần chuẩn bị? Mở checklist chuẩn bị xây nhà.
* Giá trị mang tính tham khảo. Ecohome khảo sát tận nơi để báo giá chính xác theo địa chất, mặt bằng và danh mục vật liệu.
Công cụ ở trên dùng đúng công thức kỹ sư bóc dự toán xây dựng nhà: quy đổi mọi hạng mục về tổng diện tích xây dựng rồi nhân với đơn giá theo gói vật tư.
Tổng diện tích × đơn giá gói khá
247,5m² × 6,0 triệu ≈ 1,49 tỷ
Chưa gồm ép cọc, nội thất rời và VAT — xem chi tiết trong Hỏi đáp bên dưới.
| Hạng mục | Hệ số |
|---|---|
| Sàn các tầng có mái che | 100% |
| Móng đơn / băng / cọc | 30% / 50% / 40–50% |
| Mái tôn / bê tông / ngói kèo sắt | 30% / 50% / 70% |
| Sân, ban công không mái che | 50% |
| Tầng hầm (sâu 1–2m) | 150–200% |
Công cụ ở trên dùng phương pháp khái toán theo m² — nhanh, đủ để chốt ngân sách. Khi ký hợp đồng, nhà thầu phải chuyển sang bóc tách khối lượng mới ra con số cuối.
Lấy tổng diện tích quy đổi (sàn 100%, móng 30–50%, mái 20–100%, sân 50%) nhân với đơn giá gói vật tư. Sai số ±10–15%, phù hợp để so sánh báo giá và chuẩn bị ngân sách ban đầu — đây là cách công cụ phía trên tính.
Dùng khi: chưa có bản vẽ, cần số nhanh.
Từ hồ sơ thiết kế, kỹ sư đo từng hạng mục: m³ bê tông, kg thép, m² ốp lát, bộ cửa… rồi nhân đơn giá vật tư + nhân công thực tế. Sai số chỉ ±3–5% — là căn cứ duy nhất đủ chắc để ký hợp đồng thi công.
Dùng khi: đã có bản vẽ, chốt giá ký hợp đồng.
Biết giá xây nhà theo m² trước, báo giá nào lệch quá 20% so với mặt bằng là biết ngay có vấn đề — khỏi mất buổi đi khảo sát vô ích.
KTS vẽ đúng tiền gia chủ có. Không còn cảnh thiết kế xong mới biết vượt ngân sách 30% rồi đập đi vẽ lại.
Hiểu hệ số móng, mái, sân giúp đọc báo giá bóc tách chuẩn xác — phụ lục nào thiếu hạng mục là thấy ngay từ đầu.
Công cụ tính toán cho sai số khoảng ±10–15% so với dự toán bóc tách chi tiết — đủ để gia chủ chốt ngân sách ban đầu và loại ngay những báo giá xây dựng bất thường. Con số chính xác cần khảo sát địa chất, mặt bằng và chốt vật liệu, vì cùng diện tích nhưng móng yếu hay ngõ nhỏ đều làm giá thay đổi.
Diện tích sàn là m² từng tầng cộng lại. Diện tích xây dựng (tổng diện tích tính tiền) còn cộng thêm móng, mái, sân, ban công sau khi nhân hệ số: móng băng 50%, mái bê tông 50%, sân không mái che 50%. Bỏ qua 3 phần này là lý do phổ biến khiến dự toán thiếu 20–30% so với thực tế.
Tầng hầm tính 150–200% diện tích tùy độ sâu vì biện pháp thi công phức tạp. Mái tôn 20–30%, mái bê tông 40–50%, mái ngói kèo sắt 60–70%, mái bê tông dán ngói 100% theo mặt nghiêng. Sân thượng không mái che 50%, ban công tính 50–100% tùy có mái che hay không.
Tầng hầm tính 150–200% diện tích tùy độ sâu vì biện pháp thi công phức tạp. Mái tôn 20–30%, mái bê tông 40–50%, mái ngói kèo sắt 60–70%, mái bê tông dán ngói 100% theo mặt nghiêng. Sân thượng không mái che 50%, ban công tính 50–100% tùy có mái che hay không.
Ba chốt kiểm soát: thứ nhất, yêu cầu báo giá bóc khối lượng chi tiết thay vì một con số gộp; thứ hai, khóa phụ lục vật tư ghi rõ thương hiệu trước khi ký; thứ ba, mọi thay đổi thiết kế giữa chừng phải có phụ lục giá ký trước khi thi công. Ecohome gửi nhật ký tuần kèm khối lượng nên gia chủ đối chiếu được từng đợt.
Chưa. Đơn giá thi công 4,8–7,9 triệu/m² là giá xây dựng phần thân và hoàn thiện theo gói vật tư. Ép cọc, phá dỡ nhà cũ, đấu nối điện nước và thủ tục hoàn công tính riêng theo thực tế và được báo rõ thành dòng độc lập — đây cũng là 4 khoản hay bị giấu nhất trong báo giá giá rẻ.
Chụp màn hình kết quả gửi qua Zalo 0917 462 999 kèm địa chỉ đất để Ecohome khảo sát tận nơi miễn phí trong nội thành Hà Nội. Sau khảo sát 24–48 giờ bạn nhận bảng dự toán bóc 80–120 hạng mục với sai số chỉ ±3–5% — đủ chắc để ký hợp đồng.
Ecohome tư vấn công năng, ngân sách & pháp lý xây dựng.
Tặng bạn Chuẩn bị xây nhà 2026: checklist 16 điểm và bảng ngân sách mẫu
Nhận checklist và bảng ngân sách mẫu qua email để chuẩn bị trước khi gặp nhà thầu. Tài liệu tham khảo dùng chung, không phải bản vẽ hay báo giá riêng.
